谈房地产开发项目实施各阶段成本控制的重点

　　摘要：项目实施过程应分解到不同阶段应有不同的成本控制重点，项目成本控制贯穿项目始终，实施过程中各阶段的成本控制相互统一且侧重点不同。

　　关键词：成本控制　项目实施重点

　　房地产开发项目如何能在确保工程安全、质量、进度的前提下，更好的进行建安工程项目成本的控制?项目实施过程成本控制应分解到不同的阶段。现结合自身工作经验，浅谈一下房地产开发项目实施各阶段成本控制的侧重点及应注意事项。

　　1 设计阶段：

　　项目经过了评估、初步设计概算、详细设计概算等过程后，进入项目设计阶段。设计阶段的成本控制往往被忽视，正常理解为设计人员只需按业主要求和工程性质及规范进行设计就可以了，往往忽视了设计方案优化的问题。其实在设计阶段更加优化的设计方案与不优化的设计方案在成本上差距很大。例如北方地区华北平原的一个框剪住宅小区，层高2.9m，地基等条件均很好，设计人员为了保守起见设计别墅平米含钢量为60kg/m2,根据正常设计的平米含钢量在50~55 kg/m2之间，超出5~10 kg/m2，这就导致每平米成本增加近50元，整个住宅按12万平米计算，要多出成本650万元。这只是一个在土建阶段的简单的例子。其他如地基处理阶段，素混凝土桩的直径、长度、强度等级等很大的影响到地基处理分部造价;由于政府相关部门批准的房地产规划的容积率为固定数，因此，在总方案平面图中住宅楼的栋数、单元数、层高、总高度，直接影响到建造成本，这是设计阶段，建设单位或者投资方要细心研究、对比，直至选出最优方案的主要问题。例如：在我方首先建设的某回迁楼项目中，单单元的住宅楼占6栋，双单元的住宅楼为2栋，经过对比核算，双单元比两栋单单元住宅楼要少一面外墙，在混凝土量、保温、以及施工阶段的措施费等方面，综合算下来，单单元建造成本比双单元建造成本明显要高几个百分点。

　　2 项目实施前期控制预算：

　　项目设计概算完成进入详细设计阶段，可根据设计概算和施工图设计的主要工程量，依据合理的费用综合指标编制整个项目的控制预算，作为项目的最高成本限额。项目控制预算的测算要相对准确，有经验的造价师可根据项目当地的人工、材料、机械等价格水平，依据当地概、预算定额，结合以往同类项目才能测算出准确的综合指标，进而编制出有水平的项目控制成本。在项目实施过程中对项目控制成本进行动态管理，随着工程进展的深入和明朗，定期更新控制预算，使之更加合理有可指导性。有了前期控制预算也算是有了项目成本的方向标是非常重要的。

　　3 招投标阶段：

　　招投标阶段最有效的成本控制是确定好招投标方式，分为以下几种有效的方式：

　　3.1 在施工图具备的情况下，根据工程项目大小划分为几个标段，以施工图总价包干加变更签证的方式最合适，同时要注意约定好变更签证的价格计取方式。对工程项目工期短，总价不是太高的工程以总价包死不作调整的方式招标并签订合同。如果项目建设周期长，合同总价高，以施工图总价包干的方式就要另外约定好钢筋、混凝土及特材的市场价格变化的调整方法，这样才能做到抵御因市场价格风险造成的合同纠纷、索赔、停工、亏损等问题。采用这种方式进行费用控制最省时省力。我公司在与施工总承包签订的合同中约定：混凝土、钢筋、水泥、有色金属等有施工方承担购买，双方约定：以市场价格信息为准，材料价格上涨或者降低5%以内的，施工方承担;超过±5%的部分由建设方和施工方各承担一半。

　　3.2 在具备施工图条件，但预计后期变更比较大的情况下，聘请造价咨询公司进行施工图预算，并将图纸发给各施工单位同样进行施工图预算，建设单位组织咨询单位和施工单位共同对量对价。以此确定的工程量仍然为暂定量，将来结算时按实际发生工程量调整，但综合单价可根据具体情况选择包死，这样避免了今后(除合同约定的可调材料价格以外的)材料价格小幅度涨跌进行的调整。这是采用最多的一种方式，对施工单位来说风险很小，对建设单位也是最真实最合理的成本控制方法，但不足的是这种方式在结算过程中容易出现扯皮现象，对工程量计算规费理解的不同和套价上对定额理解的不同等都存在分歧和争议。

　　3.3 在不具备施工图招标条件时，如果有同类项目的工程量清单或同类项目

　　结构参考的话，可以按粗犷式工程量清单报价进行招投标，也就是按工程结构形式列出工程量清单列项，并暂定工程量，并描述清楚每个列项所含的具体施工内容。让投标单位填报全费用综合单价，这里的全费用综合单价指含人工费、材料费、机械费、管理费、利润、措施费、规费和税金等的完成一项工程的全部费用单价。全费用单价可一次包干，不做调整，或约定好对钢材、砼和特材涨价幅度超过一定比例时如何调整。这种全费用综合单价包干的工程量清单一般是有经验的费用工程师才可以做到。这种方式避免了费率结算中套价的分歧，避免了对定额理解不同存在的争议，提供了结算工作效率。对脚手架、措施费、大型机械进退场费、临时施工道路等不容易界定的费用做包干价处理，把费用控制在招投标阶段。因为招投标时施工单位会根据自身施工经验和优势，尽力优化措施方案，降低报价成本，争取中标。如果上述不确定费用最终按现场实际发生计取的话，施工单位在优化方案上就不会下功夫，不会考虑降低成本，况且措施费计算时很难量化，不仅要现场工程师付出很多时间确认工程量，而且费用界定时没有固定的定额参考应用，容易扯皮。

　　4 项目实施过程中的成本控制：

　　根据合同签订的结算方式确定此阶段的成本控制重点。如果是总价包干的项目，项目实施阶段就很轻松了，只需要注意按合同约定施工内容控制成本即可。如果不是总价包干的合同形式，成本控制的重点在变更和现场签证上。变更费用可依据设计变更单计算工程量，按照合同约定计价方式计算费用。现场签证建议一张签证单核定一笔费用，及时处理，清晰明了，即避免了后期结算中的扯皮，又能把最后的结算工作量提前分散不会造成后期积压，使工作效率大大提高。因为签证费用是按现场实际发生计取，随时发生随时核定工程量，例如隐蔽工程，如果不随时确定工程量，后期补签审核工程量有分歧时，现场已经隐蔽很难再次确认，同时对费用也是一样，发生后即确定费用避免了后期的扯皮。还有最重要的一点在材料价格的控制上要做到施工前确定，施工前让施工单位上报材料品牌、规格型号、材料价格，经业主确定品牌后进行市场询价，对上报价格以书面形式进行批复，现场实际施工即可按确定品牌执行，结算时按确定价格结算，避免了施工中以次充好和结算中虚报价格的现象。

　　5 结算、审计阶段：

　　项目实施过程费用资料的及时收集整理最重要，这样避免了后期结算审计时因没有第一手资料的意见纠纷，这是一种很好的工作习惯，做好了能很大的提高工作效率，避免结算、审计过程中的扯皮纠纷，也避免了后期再补充资料的麻烦，有依有据的资料可降低很多不可预计的成本增加，做到了项目成本的最真实性。

　　6 分析总结阶段：

　　在项目完成后，对所有的费用做横向对比分析，把结算数据归纳终结，作为经验资料整理好，为以后的工作提供最有力的参考。

　　7 结论：

　　项目实施过程中的各阶段成本控制都有各自的侧重点，即相互联系又各自侧重，能做到各阶段严密把关，对可能存在成本控制的漏洞提前预防并有效避免，这样项目的成本才能得到更好有效的控制，项目费用成本控制过程才会顺利真实，结果才能达到甲乙双方共赢，共同满意的状态。

　　参考文献：

　　[1]《建设工程工程量清单计价规范》